Делта Хил е във Владая?

Кварталът на село Кладница "Делта Хил", известен повече като "кварталът на богатите", продава имотите си като Владайски. Този казус би бил доста интересен предвид актуално изразеното желание на Кладница да се присъедини към Владая в нова община.

Ако си направите експеримента да потърсите имот във Владая през някой от специализираните онлайн сайтове за обяви, ще се натъкнете на интересен парадокс, описан по долу и актуален към днешна дата 23 ноември 2014 г.:

В един от най-популярните сайтове за имоти, чрез системата за търсене по населено място, зададохме да ни се покажат всички оферти за помещения във Владая. Показаха се 23 обяви от "Владая". Само че 7 от тях бяха на имоти, намиращи се в Делта Хил - т.е. почти всяка трета оферта.

Странно нали? - не е странно. Отдавна брокерите на имоти използват най-различни трикове, за да привлекат клиенти. В случая те се възползват от клиентите, които търсят имот в Софийските села. При продажбите на имоти има три железни правила за успех - местоположението, местоположението, местоположението. Владая е на софийския пазар на имоти. Хората, които търсят имот около София, обикновено се ограничават до улеснената процедура в тези сайтове да зададеш група от населени места, като сайтът ти подсказва - първо избираш област "София град", после Южни райони, после от тях избираш изписаните квартали и села. Изключително лесно - с два-три клика с мишката. За Кладница, или специално за Делта хил, това не е така. Трябва да преместиш търсенето в област Перник, след това в община Перник, и от там да избереш село Кладница. Още по-лошо е положението с Делта хил, защото не е самостоятелно населено място и го няма в падащите менюта.

Между другото, нека се отклоним за кратко от основната тема, тези платформи за търсене, каквито са сайтовете за обяви за имоти, ако следват адекватно желанията и нуждите на клиента, и ако са настроени интуитивно да водят клиента към това което търси, би следвало да са направил най-малкото падащи менюта за търсенето на къщи в близост до София. Освен Перник, има няколко други общини, които са потърпевши - Костинброд, Божурище, община Елин Пелин. Потърпевши са не само собствениците на имоти в тези села, но и клиентите, които търсят имот близо до София. Попадали сме на чужди сайтове, в които посочваш географски ареал, в който искаш да търсиш имот, и ти показва всичко за продан в този ареал - без значение коя община се води или област.

Та причините са ясни - това е маркетинг. Малко подвеждащ, но е за добро - т.е. да се намерят продавачи и купувачи. А и вероятно работи успешно.

ОК, какви са ефектите от това изопачаване. Точно така, на първо място е изопачаването. Представете си, че решавате да си продадете къщата във Владая. Как определяте цената? - Ами по същия начин - избирате сайт за обяви, пускате търсачката за вашия тип имот и гледате каква средна цена ви показва сайта. В нашия пример показва 682 евро на квадратен метър. Пускате си обява на тази цена и никой не ви се обажда. Защо? Защото тя е нереално висока.

В нашия случай тези 7 имота от Делта хил, наместили се във Владая, са на обща стойност 1 173 550 евро и са за обща площ 1462 кв. м. Така средната цена на тези имоти е 803 евро.

Когато махнем тези 7 имота, остават 16, които наистина са Владаяски. Тяхната обща стойтост е 2 733 198 евро и е за 5 397 кв. м. обща площ. Т.е. истинската средна офертна цена за Владая е 507 евро/кв. м.

Имотите в Делта Хил са с 59% по скъпи от тези във Владая. Съответно тяхното присъствие като оферти изкривяват средната цена за имотния пазар във Владая с 34% (682 евро/кв.м. спрямо 507 евро/кв.м. - подвеждащата спрямо реалната средна цена).

Както преценихме, това е лошо от една стана, защото много по-трудно ще си продадете имота на нереално висока цена. Но от друга страна, това е полезно също за продавачите, защото пък така се създава впечатление, че пазарът във Владая е по-скъп, отколкото е, и има шанс да вземете по-добри пари за имота си.

Обаче и това не е цялата истина. В момента 30% от обявите за жилища във Владая са от конкурентен пазар. Трудно е да се определи колко, но вероятно има купувачи, които са имали първоначално идея да си купят къща във Владая, но като са попаднали на красивите къщи в Делта хил, да са насочили парите си там. Т.е. още един лош ефект - некоректна конкуренция.

Изводът е, че това явление е некоректно и реализира истински шети нърху пазара на имоти във Владая. За съжаление този въпрос трудно би се решил с протести. Правилният начин е сайтовете за обяви да започнат да отстраняват подвеждащите оферти. Това може да стане, чрез изпращане на сигнали до съответните сайтове, за всяка подвеждаща реклама. Може би, ако това нарушение се извършва само от 1-2 брокера за обявите от Владая, то това не е трудна задача.

Междувпрочем, Делта хил можеше да е толкова свързана с Владая, кокото е сега с Кладница. Все още стоят започнатите сгради, доколкото е изнестно аналогичен техен проект в землището на Владая близо да манастира Св. Петка - Принцес Владая.

Източници: Imoti.net

Ето и самите оферти в приложената илюстрация: